本港樓市持續下跌，現已進入「冰封期」？何時見底？對此，中原集團創辦人施永青表示，未能確定目前是否樓市谷底，但不認為目前是最佳入市時機。著名建築師、術數名家蔣匡文博士則占算，股市、樓市要到2024年才能全面恢復。

施永青今日（20日）出席灼見名家投資論壇時表示，雖然近期市場出現利好消息，包括美國加息放緩，以及疫情政策合理化，對樓市帶來支持，但並非意味會有實際性轉向。他續稱，土地價值需要有生產力及財富創造能力的支持，然而在當下去全球化大環境下，包括中美交惡，令香港作為中國對外的角色受創。同時，在社會政治分化的環境下，不少潛在的年輕買家選擇移民，結婚率下降、人口老化等問題，都會拖累住屋需求，均為香港中長期樓市帶來新挑戰，投資者較以往更為謹慎。

麥萃才：可承擔買家明年中後期是入市時機

被問到市民何時才是入貨良機，施永青表示，對於小市民而言，現在並非投資良機，市民通常在樓市上升時入市才會有錢賺。但目前價格水平下滑，部分市區樓價跌至1萬元一平方呎以下，如果是用家有實際需求，目前樓價下跌至其能夠負擔的水平，如有合適樓盤是可以考慮入市早點改善生活。

與會的香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才博士補充，現時市場由用家主導，投資客、非港人及炒家只佔整個市場不足10%，今年GDP全年下跌，令用家入市意欲下降，但息口穩定後，預算成本比較明朗，可承擔（afford）的買家明年中後期是入市時機，「用家入住起碼20至30年，也有機會『返家鄉』。」

出席同一場合的蔣匡文博士則於午餐演講主講「兔年運程與九運展望」。他開首表示，風水是中國古代的大數據，是歷史的統計方法，跟西方文化一樣，中國傳統文化均相信歷史循環一說。他占算未來一年樓市、股市未完全恢復，直至2024年才能恢復。

中央「50年不變」得益新移民而非本地人

他指出，占算未來的方法有很多，其一是《黃極經世書》的流年卦，明年將是「家人」卦，象徵風邪入身，因此疫情仍未離我們而去。「火」代表雀鳥，現今寓意飛機，因此旅遊業將有所復甦，但只能賺微利。另一占算方法是太乙數，明年是「明夷」卦，預示明年初疫情將有反彈，但年中後應該比較安穩。

與會嘉賓香港數字金融協會聯席會長陳家豪教授問到，2023年香港人才庫能否有所改善？參考「癸卯春牛圖」，蔣匡文指出「十牛耕地」，經營成本漲，而且土地乾旱，反映銀行借錢不易。他又表示，近年社會熱議移民潮，但並不擔心，因為他這一代反而得益於移民潮帶來更大的晉升機會。

蔣匡文進一步補充，香港地薄，20多年將面臨一次移民潮，期間也會有移民湧入，而香港有兩隻門──汲水門及鯉魚門，多數時間都是潮來潮去，中央承諾香港「50年不變」，反而得益新移民，而非本地人。